Regelverket for omgjøring av rom kan synes komplisert, men setter du deg inn i det kan det være gode penger å tjene. Har du en bod, kontor eller et såkalt «disponibelt rom», kan du søke om å få omgjort det til soverom, og dermed øke verdien betraktelig
– Det er vanskelig å kommentere en konkret sum på generell basis, men et ekstra soverom vil jeg si at minst kan gi en verdiøkning på 100.000 til 200.000 kroner på boligen, sier Stian Mathissen, eiendomsmegler i Hjem eiendom.
Han sier at kjøpergruppen utvides kraftig med et ekstra soverom tilgjengelig.
– Har man eksempelvis en toromsleilighet som kan bli en treromsleilighet kan boligen bli aktuell for eksempelvis en student som kan leie ut et rom til en venn, eller et ungt par med et barn, sier megleren.
Han peker også på at primærarealet i leiligheten vil øke dersom et rom omgjøres fra bod til soverom.
– En bod regnes ikke med i en boligs primærareal, så får man dette omgjort er det flere fordeler, sier han.
Søkes til kommunen
Dersom man ønsker å søke om bruksendring av et rom, er kommunens byggesaksavdeling riktig instans.
– Hvis man ønsker å gjøre om tilleggsareal, som for eksempel en bod, til å bli en del av boligens hoveddel er det søknadspliktig. Man skal søke til kommunen, men med slike mindre endringer er det normalt sett ikke behov for å sende ut nabovarsel. Dette er en søknad du kan sende inn selv, uten å engasjere et firma, sier Frank Bjørkum, rådgiver i byggesaksavdelingen.
Han har ikke oversikt over hvor mange som søker om å få omgjort tilleggsareal til hovedareal, men sier at kommunen jevnlig får slike søknader.
– Det er ikke særlig lang ventetid på å få svar på slike søknader. Man kan regne med cirka tre til fire uker, sier han.
Bjørkum understreker at søknaden til kommunen må inneholde korrekte tegninger av boligen og av rommet som søkes omgjort, da det bare er unntaksvis at kommunen gjør befaringer i boliger.
– Det er også viktig å huske at en bolig må ha innendørs oppbevaringsplass i form av en bod. I en normal bolig skal oppbevaringsplassen være på minimum tre kvadratmeter, men i en ettroms leilighet er kravet til bodplass 1,5 kvadratmeter, sier han.
Krav til boligen
Ketil Krogstad, avdelingsdirektør hos direktoratet for byggkvalitet forteller at det stilles noen krav for å få omgjort et rom fra bruksareal (BRA) til primærareal (P-rom).
– Byggereglene slår fast at rom skal være utformet slik at det er tilpasset sin funksjon og har tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning. Soverom inngår i regelverkets definisjon på ”rom for varig opphold”. Ved bruksendring til rom for varig opphold vil krav til brannsikkerhet, rømningsvei, inneklima og dagslys være særlig aktuelle, sier Krogstad.
Rømningsveien er kanskje det de aller fleste kjenner til som det viktigste kravet for å få omgjort et rom. Rømningsviduet må ha en høyre på minimum 0,6 meter, og minimum en bredde på en halv meter. Summen av høyre og bredde på til sammen være minimum halvannen meter.
Lett å åpne
– Rømningsvinduet må være lett å åpne uten bruk av spesialverktøy og må være hengslet slik at det er lett å komme ut av vinduet, sier Krogstad.
Romhøyde, inneklima og tilfresstillende adgang til dagslys er også krav som må oppfylles for å få gjennom en omgjøring.
– Det må være tilfredsstillende adgang til dagslys i rommet for å gjøre det til en del av primærarealet, sier Krogstad.
Krav til dagslys kan verifiseres enten ved beregning som bekrefter at gjennomsnittlig dagslysfaktor i rommet er minimum to prosent, eller ved at rommets dagslysflate utgjør minimum 10 prosent av bruksarealet. I praksis betyr dette at vinduets størrelse må være minimum en tiendedel av gulvarealet i rommet.
Dette kan du bygge uten å søke om det
Du kan bygge ei dukkestue eller en bod uten å måtte søke til kommunen om byggetillatelse, og uten å varsle naboene. Men da må du holde deg under 15 kvadratmeter.
Forutsetningen for å kunne gjøre dette er at tomten er i et område som er omfattet av en reguleringsplan, og at planen ikke har noen begrensninger for slike unntak.
Det ligger likevel noen begrensninger til unntaket. Bygget må ligge minimum fire meter fra nabogrensen, dersom man ikke ønsker å søke til kommunen. Du kan få tillatelse til å sette opp bygget nærmere nabogrensen enn fire meter, men da må det søkes om dette til kommunen. Bygget skal heller ikke være til hinder for sikten på veien. Dette bygget kan heller ikke brukes til å bo i, men et redskapshus, ei dukkestue eller en bod er innenfor regelverket.
Høyden på bygget kan ikke være over tre meter, og gesimshøyden, altså punktet hvor tak og vegger skjæres, kan ikke være høyere enn 2,5 meter. Avstanden til annen bebyggelse må være over en meter.
En levegg er heller ikke søknadspliktig så lenge den ikke er høyere enn 1,8 meter og ikke er lengre enn ti meter bred. Avstanden til nabogrensen må fortsatt være fire meter eller mer. Du kan også sette opp et gjerde mot naboen uten å måtte søke om det,
