Svar til Renate Holden «Om klinkekuler og takstmenn»

Svar til Renate Holdens debattinnlegg som ble publisert forrige uke.

ILLUSTRASJONSBILDE: Bildet illustrerer en takstmann på jobb.   Foto: Aleksander Andersen

meninger

Her er Renate Holdens innlegg som ble publisert forrige uke.

Ut fra det som skrives antar vi at takstrapporten som foreligger er en verditakst og ikke en tilstandsrapport. I premissene i verditaksten skal det fremkomme at rapporten er basert på hva man ser visuelt og at rapporten ikke angir noen form for tilstand eller ikke må forveksles med tilstandsrapport. Verditakst benyttes for å fastsette eiendommens verdi. I rapporten står det bl.a. hva det koster å føre opp bygget i dag, fradrag for elde, bruk og slitasje, tomtepris og til slutt en normal markedspris.

Ved salg av boliger anbefales det oftest en tilstandsrapport med arealkontroll og verdisetting. En slik rapport gir alle parter verdifulle opplysninger om den byggetekniske tilstanden. I tillegg er arealet kontrollert, og man kan se på verdi, og spesielt verdifradraget, som angir forringelsen i forhold til nytt. Tilstandsrapporter koster ganske mye mer enn en verditakst. Tilstandsrapporter reduserer risiko for tekniske reklamasjoner. De er kun obligatoriske hos noen eierskifteselskaper.

Som en følge av at så mange boligsalg ender med konflikt, har norske myndigheter vedtatt at det skal komme en ny lov om at eiendommer skal gjennomgås av en bygningssakkyndig før salg.
Men inntil dette kommer i orden er det kun kjøpere som kan påvirke at det benyttes tilstandsrapport ved at de spør etter dette før visning og bud. Dersom tilstrekkelig antall kjøpere gjør dette vil det bli vanligere med tilstandsrapport før salg.

Vi registrerer at den aktuelle boligen er fra 1962. For boliger med så høy alder må man være særlig oppmerksom. En bolig har normalt en teknisk levetid på mellom 80 og 100 år.
I en verditakst kan man se på fradraget, da dette sier noe om hvordan takstmannen har vurdert boligen. En bolig fra 1962 vil ha et ganske høyt fradrag, selv om overflater kan være oppusset.

Det er alltid lurt å ha med en fagmann på visning, men dette trenger ikke å være en takstmann. Personer som jobber innen bygg og anlegg er vant til å observere hvordan ting gjøres og kan i en brukt bolig se hvor det er avvik. Takstmenn kan komme i habilitetskonflikt ved å delta på visning.

Enhver takstrapports premisser skal også omtale takstmannens uavhengighet og forhold til eier og ev. selger. Det er viktig at kjøper kan ha tillit til at den som har skrevet takstrapporten har sin uavhengighet i orden og ikke er «i lomma» til megler eller meglerforetaket. I takstmannens etiske regler er man ikke å anse som uavhengig dersom man har mer enn 20 % av sine oppdrag for en oppdragsgiver. Som kjøper kan man gjøre en kontroll ved å sjekke en bunke prospekter hos en megler. Er det samme takstmann som har levert flere av disse, kan man sette spørsmålstegn ved takstmannens uavhengighet og da også takstens innhold.