Ifølge tall fra Statistisk sentralbyrå har eneboligprisene i Tromsø gått opp med nesten 115 prosent på tolv år. Dette er langt høyere enn veksten har vært på landsbasis. I 2003 kostet en enebolig på 150 kvadratmeter i gjennomsnitt 2,11 millioner kroner. Den samme boligen kostet 4,53 millioner kroner i fjor.

– Helt siden 1992 har boligprisene steget langt mer enn den alminnelige prisutviklingen, samtidig har husholdningens gjeld steget langt mer enn inntekten. Dette gir stor fallhøyde ved renteøkning, sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving.

– I dag er fire av ti under 40 år avhengig av foreldrehjelp for å komme inn i boligmarkedet, til tross for at utlånsrenten er historisk lav. Foreldrene stiller opp med egenkapital og tilleggssikkerhet med basis i verdistigningen på egen bolig, og bidrar på den måten til en stadig sterkere gjelds- og prisspiral.

Dyre leiligheter

Også prisen på leiligheter har økt mer i Tromsø enn i resten av landet. I Tromsø ligger prisveksten på 111, 8 prosent, mot 99 prosent prisøkning i resten av landet. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund mener et solid prisfall i markedet kan være utveien dersom ikke balansen mellom tilbud og etterspørsel bedres.

– Hvis ikke balansen mellom tilbud og etterspørsel blir bedre, så kan vi på et tidspunkt risikere et brått omslag i boligmarkedet med påfølgende prisfall. Derfor er vi så opptatt av tiltak som kan stabilisere boligmarkedet, slik at vi kan unngå store svingninger med risiko for dramatiske verdifall. Regjeringen jobber for tiden med en handlingsplan for boligmarkedet, hvor Norges Eiendomsmeglerforbund er en aktiv bidragsyter.

Lavere lønnsvekst

Lønnsveksten har derimot ikke skutt i være på samme måte som boligprisene. Tall fra Statistisk sentralbyrå viser at nordmenn i gjennomsnitt har hatt en lønnsvekst på 48,7 prosent fra 2003 til 2014. Samtidig spiller også utlånsrenten en viktig rolle i hvorfor prisene øker i med mye større tempo enn lønna.

I 2003 lå utlånsrenten på cirka åtte prosent, mens den i dag ligger rundt tre prosent. Korrigert for skattefordelen er rentekostnaden ved et boliglån da og nå bare om lag en tredjedel, og dette gjør at mange kan strekke det personlige økonomistrikket ekstra langt i kampen for å vinne en budkrig.

– Lønnsveksten bidrar en del til økte priser, men jeg vil nesten kalle det et «apropos» i den store sammenhengen. Lave utlånsrenter bidrar også til økte priser. Bankene er imidlertid pålagt å legge inn marginer for å sikre at folk er i stand til å håndtere en renteøkning, sier Kristin Amundsen, administrerende direktør i Eiendomsmegler 1 Nord-Norge.

Tilbud og etterspørsel

Hun peker på flere andre faktorer hun mener spiller en større rolle enn lønnsveksten.

– Årsaken til prisveksten på både eneboliger og leiligheter er hovedsakelig ubalansen mellom tilbud og etterspørsel. Prisene på eneboligene følger i utgangspunktet nybyggprisene. Når nybyggprisene øker og øker på bakgrunn av økte byggekostnader, TEK-10-krav, og at kommunene legger infrastrukturkostnadene på utbyggerne, er det ikke utbyggerne som tar den regningen. Dette legges på boligkjøperne, sier Amundsen.

Hun peker i tillegg på at tomtemangel i sentrum og dårlig infrastruktur ut av byen gjør at presset i bykjernen blir stadig sterkere.

Nå tror hun prisveksten vil roe seg, sammenlignet med utviklingen i Tromsø de siste årene.

– Jeg håper ikke veksten fortsetter. Jeg tror vi vil få en mer moderat prisvekst i år, enn vi har hatt de siste årene. Jeg tror også vi vil se det samme neste år.

Hun ser allerede nå at budrundene ikke tar av på samme måte som de gjorde på denne tiden i fjor.

– Forrige måned ble halvparten av boligene vi solgte, solgt under takst. Den andre halvparten gikk over takst. I tillegg har det vært en betydelig økning i antall boliger lagt ut for salg de siste månedene. Når tilbudet øker dempes presset i budrundene, sier Amundsen.

Hun peker på at behovet for leiligheter tilpasset en eldre kundegruppe, og små eneboliger er det som trengs for å unngå å gå i samme fella som man gjorde i 2006 og 2007.

– Vi trenger småhusbebyggelse, rekkehus og små eneboliger. I tillegg trenger vi leiligheter som passer for dem som sitter i eneboligene nå, men som er på jakt etter leiligheter, og dermed kan selge eneboligen til «neste generasjon».

Hun deler likevel ikke Gevings bekymring for boligmarkedet i Tromsø.

– Jeg vil si at vi i dag har et velfungerende marked i Tromsø, og meglere, kommunen og utbyggere jobber sammen for å justere markedet etter tilbud og etterspørsel, sier Amundsen.

Krever tiltak

Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund vil at regjeringen kommer på banen med tiltak som sikrer bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel.

Det foreslås flere tiltak som vil sikre bedre balanse i det norske markedet. Stimulering av boligbygging som styrker tilbudssiden er et av de sentrale virkemidlene som regjeringen jobber med. Innstramninger av bankenes utlånspraksis for å bremse prisveksten er et annet mulig virkemiddel.

– Vi mener også at skattefordelen ved å investere i sekundærbolig bør reduseres til fordel for primærbolig. Det vil redusere den prisforsterkende effekten av konkurransen mellom de som er i markedet for å finne seg en bolig versus de som investerer for økonomisk avkastning, sier Geving.

foto
BEKYMRET: – Hvis ikke balansen mellom tilbud og etterspørsel blir bedre, så kan vi på et tidspunkt risikere et brått omslag i boligmarkedet med påfølgende prisfall, sier Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund. Foto: CF-Wesenberg