Torsdag satte Norges Bank opp styringsrenten nok en gang, til 4,25 prosent.
Hvis sentralbankens prognoser slår til, vil rentene på folks boliglån stige til 5,7 prosent i 2024. Først i 2025 vil det begynne å gå nedover igjen, skal vi tro en fersk pengepolitisk rapport.
— Med mange boliger til salgs og økende renter, opplever vi markedet som veldig selektivt og prissensitivt, sier Vincent Mabusa, partner og eiendomsmegler i Eie Eiendomsmegling, til E24.
290.000 over prisantydning
Samtidig er det ikke sånn at leiligheter nødvendigvis selges under prisantydning.
Selv solgte Mabuza nylig en leilighet på 31 kvadratmeter på Rosenhoff i Oslo.
– Prisantydningen var 3.790.000 kroner. Den ble solgt for 4.080.000.
Leiligheten var beskrevet som sentral og med tilgang til et godt kollektivtilbud i annonsen. Beliggende i høy første etasje og med «klassiske detaljer» som originale tregulv og store vindusflater, valgte 13 personer å skrive seg opp på liste etter visning.
– Av disse endte fire opp som budgivere, forteller megleren.
Venter bred prisnedgang
Etterspørselen etter mindre leiligheter i byene er større enn tilbudet, og særlig i Oslo.
– Dermed blir det større press på disse, sier analytiker Marte Herje Strømme ved Prognosesenteret.
Hun viser til at de aller fleste i Norge finansierer boligkjøp med gjeld. Mindre leiligheter har lavere verdivurdering og renteutgifter.
– Det gjør at flere har mulighet til å kjøpe disse. Når det er flere om beinet, blir det mer prispress, sier analytikeren.
Boligprisene i Norge steg med 0,4 prosent i august, ifølge tall fra Eiendom Norge. Den forsiktige oppgangen er den svakeste augustmåneden i prisstatistikkens historie.
Så langt i år er prisene opp 5,7 prosent på landsbasis. Samtidig er markedet for dyrere boliger blitt seigere.
– Er det sånn at det er de mindre boligene som holder liv i markedet?
– De er nok enklere å selge, fordi det er selvfølgelig er lavere rentekostnader på disse. Samtidig venter vi en bred prisnedgang på de fleste objekter i høst, sier Strømme.
Prisene faller som regel mest på dyre boliger, forklarer hun.
– Så kampen vil nok fortsatt være blant de rimelige objektene.
Overvekt av store boliger
Om lag en femtedel av Norges befolkning bor alene, ifølge tall fra SSB. I Oslo utgjør denne typen husholdninger om lag halvparten av befolkningen.
– I byer som Tromsø og Stavanger har man i det siste bygget mange boliger, som gjør at balansen i boligmarkedet er bedre. Men Oslo henger etter, sier Strømme.
– Høyre vant valget i hovedstaden og har signalisert at de vil skrote leilighetsnormen. Hvilken effekt tror du det vil få?
– Det vil nok føre til en økt utbygging av leiligheter i sentrum. Forhåpentligvis blir den mer diversifisert. Det er en stor overvekt av større boliger i Norge, og færre mindre.
Investorene er (nesten) borte
Også Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge, tror boligmarkedet vil bli svakere fremover.
– Men vi tror utslaget på de små leilighetene blir mindre, særlig i Oslo, sier han.
Historisk har de små leilighetene, spesielt i hovedstaden, svingt mer i pris enn øvrige boliger, ifølge Eiendom Norge-sjefen.
– De er ofte førstegangsboliger, som påvirkes mer av renten enn andre som er inne på boligmarkedet. For det andre ligger denne type leiligheter ofte sentralt i byene.
Dermed har de ofte vært interessante for utleieinvestorer.
– Nå ser vi at de er nærmest borte fra markedet i Oslo, fordi det er blitt ulønnsomt å kjøpe utleiebolig, sier Eiendom Norge-sjefen.
Tradisjonelt er investorer varere på markedssvingninger enn den jevne boligkjøper, forklarer han.
– Med lavere påvirkning herfra, kan vi få mindre prissvingninger på de små leilighetene.
Viktig med riktig pris
Megleren i Eie Eindomsmegling, Vincent Mabusa, ser også for seg en nedgang på de mindre leilighetene, i likhet med resten av markedet.
– Men de unike boligene vil nok oppleve mindre prisfall, sier han.
Når det gjelder den omtalte leiligheten på Rosenhoff, var både selger og megler var veldig fornøyd med å få solgt i det Mabuza beskriver som et «tregt og vanskelig» boligmarked.
– Med mange boliger til salgs, er det viktigere enn noen gang å prise seg riktig. Da vil man fortsatt kunne få solgt, sier megleren.